L’arrêt du 1er octobre 2026 précise la preuve requise pour lever l’opposition à une usucapion
La prescription acquisitive immobilière, ou usucapion, permet d’acquérir la propriété d’un bien par l’effet d’une possession prolongée, indépendamment de tout titre. Sa constatation peut prendre la forme d’un acte de notoriété acquisitive dressé par un notaire. La contestation de cet acte obéit toutefois à un régime probatoire distinct de celui applicable à l’action tendant à faire reconnaître judiciairement l’acquisition de la propriété.
L’arrêt du 1er octobre 2026 dissocie mainlevée et reconnaissance de propriété
Par un arrêt du 1er octobre 2026, n° 25-14.372, la Cour de cassation distingue la procédure visant à établir la propriété par prescription acquisitive de celle ayant pour seul objet la mainlevée d’une opposition formée contre un acte de notoriété acquisitive.
En l’espèce, un notaire avait établi un tel acte au profit de plusieurs personnes revendiquant, par prescription, une partie de parcelle. Des membres de leur famille avaient manifesté leur opposition auprès du notaire. Les bénéficiaires avaient alors saisi la juridiction afin d’en obtenir la mainlevée.
Dans cette procédure circonscrite, les demandeurs n’étaient pas tenus de rapporter la preuve de l’ensemble des actes matériels caractérisant une possession trentenaire. Une telle exigence aurait correspondu à une action en reconnaissance de propriété, étrangère à l’objet du litige.
La charge probatoire pèse sur l’auteur de l’opposition
La Cour de cassation retient qu’il appartient à l’opposant de produire un titre sur le bien susceptible de combattre la présomption attachée à la possession. Or, l’opposante présentait uniquement un arbre généalogique, sans établir que le terrain litigieux lui appartenait. Elle n’avait, par ailleurs, engagé aucune action en revendication de propriété. La mainlevée de l’opposition est donc confirmée.
Cette solution s’inscrit dans le cadre des articles 2258 et suivants du Code civil. La possession utile doit être continue, paisible, publique, non équivoque et exercée à titre de propriétaire selon l’article 2261 du Code civil. En matière immobilière, l’article 2272 du Code civil fixe en principe le délai à trente ans. Ces conditions demeurent déterminantes pour établir l’usucapion, mais leur démonstration complète n’est pas requise lorsqu’est seulement sollicitée la mainlevée d’une opposition.
Historique
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